shape
Строительство на землях для ведения  КФХ
(крестьянского (фермерского) хозяйства
       
Можно ли возводить жилые строения на землях сельскохозяйственного назначения?
Как оформить постройки на землях "для ведения КФХ"?

Изучив большинство ответов на данный вопрос, приходится делать вывод, что очень многие советы не только безосновательны, но и вводят людей в заблуждение.
На землях, с разрешенным видом использования "для сельскохозяйственного производства" согласно закона "Об обороте земель с/х назначения" можно строить только с целью складирования и первичной переработки продукции. На ЛПХ (личное подсобное хозяйство)  - за пределами поселений любое капитальное строительство запрещено. На садоводческих участках - разрешение на строительство не требуется (как и на ИЖС и в приусадебном ЛПХ в черте поселений). Прописаться ни на садоводческих ни на дачных участках также до сих пор невозможно (несмотря на единичные но положительные решения Конституционного суда), да и строить придется все в одном экземпляре (дом, баня, сарай и т.п).
Подобная информация почти везде совпадает и является вполне достоверной.
Ввиду неясности на счет застройки на землях под КФХ, земли под садоводство обрели наибольшую популярность среди вновь образуемых поселков. Поэтому почти все сельхозземли, на которых предполагается строительство, переводят именно в этот вид разрешенного использования, несмотря на то, что процедура перевода достаточно дорогая и длительная.
Какая-либо информация о возможности застройки на КФХ совершенно не распространена. Оно и понятно, бренд "садоводства" уже раскручен и всем удобен (если речь идет об участках в несколько соток). Ситуация сложилась таким образом, что у людей не возникает и мысли, что можно жить как-то по-другому, причем, гораздо дешевле и просторней!
Почти десять лет, изучая этот вопрос, мы обнаружили, что строительство жилых построек или построек с жилыми помещениями на КФХ не только возможно, но и не требует разрешения на строительство!
В соответствии с п.17 Ст.51 Град. кодекса РФ для строительства строений и сооружений вспомогательного использования не требуется разрешения на строительство. Более того, оформление и регистрация капитального объекта является добровольной, т.е. владелец сам решает - нужно ли ему оформлять свою постройку или нет!
В случае с землей "для ведения КФХ", капитальные строения с жилыми помещениями, как раз и является строением вспомогательного использования, поскольку целевое назначение данной земли - сельскохозяйственная деятельность КФХ, а не отдых или проживание.
Законодательством подразумевается, что на участок "для ведения КФХ" приезжают люди с целью занятия сельскохозяйственной деятельностью, а не для того, чтобы проживать. Основные объекты капитального строительства должны следовать осуществлению широкого спектра сельскохозяйственной деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства в рамках АБСОЛЮТНО НИКАК не определенного законодательством вида  разрешенного использования земельных участков "для ведения КФХ". Все виды разрешенного использования земель с/х назначения как-либо определены, за исключением фермерского, поэтому ограничен режим использования данной земли лишь федеральными законами "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Земельным Кодексом РФ.
С 2003 г. (в соответствии с федеральным законом о КФХ) необходимость становиться фермером и обретать квалификацию полностью отпала. Т.е. фермер с тех пор является индивидуальным предпринимателем, а становиться им или нет, с точки зрения налогового и гражданского законодательства - дело добровольное. Если человек не хочет получать дохода с фермерской земли, то никто его с него не может потребовать осваивать землю с коммерческой целью. Освоение и владение фермерской землей уже достаточно давно является доступным для всех граждан РФ. Его обязанности не отличаются от обязанностей других землепользователей - не допускать загрязнения земли, эрозии, осуществлять своевременную оплату земельного  налога и т.п. (См. ЗК РФ).  Кстати, размер земельного налога в год с 1 га для данных земель в нашем районе всего 70 руб!
Если возникнет намерение оформить свои капитальные постройки, то мы рекомендуем указывать в проектной документации не жилой дом, а объект в виде БАНИ или СТОРОЖКИ (в первом случае, требуется возведение парной, во втором - нет).
При необходимости, мы можем оказать некоторую помощь в оформлении.
Максимальная суммарная площадь постройки не должна превышать 1500 кв.м., высота не более двух этажей с мансардой (категория малоэтажной застройки). Помимо всего прочего, у застройщика есть выбор - либо оформлять баню и сторожку, как жилое строение, - более 50% жилой площади или, как нежилое, соответственно, менее 50% жилой площади. В результате мы получаем немного разный налог с имущества и немного разное оформление. Помимо жилой площади могут быть предусмотрены площади для подсобных помещений, а также для  вспомогательного и служебного использования (мастерская, гараж, склад, кладовая и т.п).

В настоящее время готовится новый закон о КФХ и многие застройщики не торопятся с регистрацией построек, тем более, что нет необходимости сначала оформлять, а потом строить. Разрешение на строительство строений с жилыми помещениями или строений для отдыха (и других объектов вспомогательного использования) на земельных участках, предназначенных "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" - не требуется.

Бахарев Владимир
07.07.2013 г.